💡 Über diese Fallstudie:
Echte Zahlen, echter Investor – diese Fallstudie basiert auf einem realen Investment in Berlin-Neukölln 2020. Namen geändert, Zahlen anonymisiert, aber authentisch.
Das Ausgangsszenario
Investor-Profil: Max, 35 Jahre
- Eigenkapital: 90.000 € (30% Eigenkapital)
- Budget: Max. 300.000 € Kaufpreis
- Ziel: Kapitalanlage mit positivem Cashflow, Wertsteigerung
- Strategie: Aufstrebendes B-Viertel, noch bezahlbar, Aufwertungspotenzial
- Zeitraum: Kauf 2020, Analyse nach 5 Jahren (2025)
Die Lageanalyse: Neukölln-Nord (Schillerkiez)
Max analysierte verschiedene Berliner Bezirke und entschied sich für Neukölln-Nord (Schillerkiez) – ein aufstrebendes Viertel mit Gentrifizierungs-Potenzial.
Standort-Bewertung 2020:
| Kriterium | Bewertung 2020 | Score |
|---|---|---|
| Makrolage (Berlin) | Starkes Bevölkerungswachstum, hohe Nachfrage | 90/100 |
| Mesolage (Neukölln-Nord) | Aufstrebend, U-Bahn, Cafés, Gentrifizierung | 75/100 |
| ÖPNV-Anbindung | U7 (Rathaus Neukölln) 400m, Bus 300m | 85/100 |
| Infrastruktur | Supermarkt 200m, Restaurants, Parks | 80/100 |
| Mikrolage | Anliegerstraße, ruhig, Altbau, gepflegt | 85/100 |
| Gesamt-Score | Gute B+-Lage mit Potenzial | 82/100 |
Die Wohnung: Eckdaten
📍 Adresse:
Berlin-Neukölln (Schillerkiez), Altbau 1910
📐 Größe:
62 m² (2 Zimmer, Küche, Bad)
🏗️ Zustand:
Renoviert 2018, Dielenboden, Stuck, Balkon
💰 Kaufpreis:
285.000 € (4.597 €/m²)
📈 Kaltmiete:
720 €/Monat (11,61 €/m²)
🏦 Finanzierung:
90.000 € EK (31,6%), 195.000 € FK (1,8% Zins, 2% Tilgung)
Die Investitions-Kalkulation 2020
| Position | €/Monat | €/Jahr |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen (kalt) | 720 € | 8.640 € |
| - Hausgeld (inkl. Instandhaltungsrücklage) | -180 € | -2.160 € |
| - Grundsteuer | -30 € | -360 € |
| - Verwaltungskosten (2% der Miete) | -14 € | -173 € |
| - Leerstandsrisiko (2%) | -14 € | -173 € |
| = Netto-Cashflow (vor Kredit) | 482 € | 5.774 € |
| - Kreditrate (1,8% Zins, 2% Tilgung) | -618 € | -7.410 € |
| = Cashflow nach Kredit | -136 € | -1.636 € |
⚠️ Negativer Cashflow?
Max zahlte 136 € pro Monat drauf – das war kalkuliert! Die Strategie: Wertsteigerung & Tilgung kompensieren den negativen Cashflow.
Rendite-Berechnung 2020:
- Bruttomietrendite: 8.640 € ÷ 285.000 € = 3,03%
- Nettomietrendite: 5.774 € ÷ 285.000 € = 2,03%
- Eigenkapitalrendite: Nicht positiv (negativer Cashflow), aber Tilgung läuft
Die Entwicklung 2020-2025: Was ist passiert?
Ergebnisse nach 5 Jahren (2025):
💰 Wertsteigerung:
Kaufpreis 2020: 285.000 € → Marktwert 2025: ~410.000 € (+43,9% = +125.000 €)
📈 Mietsteigerung:
Kaltmiete 2020: 720 € → 2025: 880 € (+22% = +160 €/Monat)
🏦 Tilgung:
Restschuld 2020: 195.000 € → 2025: ~175.000 € (20.000 € getilgt)
💸 Cashflow 2025:
Dank Mieterhöhung jetzt +30 € pro Monat positiv (statt -136 €)
Gesamt-Rendite nach 5 Jahren:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wertsteigerung (2020-2025) | +125.000 € |
| Tilgung (Eigenkapital-Aufbau) | +20.000 € |
| Negativer Cashflow (5 Jahre à -1.636 €) | -8.180 € |
| Gesamt-Gewinn (2020-2025) | +136.820 € |
| Eigenkapitalrendite (p.a.) | 30,4% p.a. |
Berechnung EK-Rendite: (136.820 € Gewinn ÷ 90.000 € EK) ÷ 5 Jahre = 30,4% p.a. (inkl. Hebel durch Fremdkapital)
Learnings: Was hat Max richtig gemacht?
✅ Aufstrebendes B-Viertel gewählt
Neukölln-Nord war 2020 noch bezahlbar, aber mit Gentrifizierungs-Trend – richtige Prognose!
✅ Gute Mikrolage (ÖPNV, Infrastruktur)
U-Bahn 400m, Supermarkt 200m, ruhige Straße – perfekt für Vermietung.
✅ Langfristige Perspektive
Negativer Cashflow war kein Problem – Wertsteigerung & Tilgung waren das Ziel.
✅ Niedriger Zinssatz gesichert
1,8% Zins 2020 war ein Glücksgriff – heute (2025) sind Zinsen bei 4-5%.
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