💡 Kernaussage:
Eine gute Lage zeichnet sich durch stabile oder wachsende Nachfrage, solide Infrastruktur und positive Entwicklungsperspektiven aus.
Die 10 wichtigsten Kriterien für eine gute Lage
1. Bevölkerungsentwicklung
✅ Gute Lage: Steigende oder stabile Einwohnerzahlen
Bevölkerungswachstum bedeutet steigende Nachfrage nach Wohnraum. Prüfe die Entwicklung der letzten 5-10 Jahre und Prognosen.
2. Wirtschaftliche Stärke
✅ Gute Lage: Niedrige Arbeitslosenquote, vielfältiger Branchenmix
Eine gesunde Wirtschaft mit verschiedenen Branchen reduziert das Risiko. Vermeide Monostrukturen (z.B. nur Automobilindustrie).
3. Verkehrsanbindung
✅ Gute Lage: ÖPNV-Anschluss, Autobahn/Bahnhof in unter 15 Min.
Gute Erreichbarkeit ist entscheidend für Vermietbarkeit. Ideal: U-/S-Bahn-Station fußläufig, Autobahnanschluss vorhanden.
4. Bildungseinrichtungen
✅ Gute Lage: Schulen, Kitas, Universitäten in der Nähe
Besonders wichtig für Familien. Universitätsstädte haben konstante Miet-Nachfrage.
5. Infrastruktur & Versorgung
✅ Gute Lage: Supermärkte, Ärzte, Apotheken fußläufig
Nahversorgung steigert Lebensqualität und Attraktivität des Standorts.
6. Wohnumfeld & Sauberkeit
✅ Gute Lage: Gepflegte Straßen, Grünflächen, sicheres Umfeld
Der erste Eindruck zählt. Verwahrlosung ist ein Warnsignal.
7. Leerstandsquote
✅ Gute Lage: Unter 3% Leerstand
Niedrige Leerstandsquoten zeigen hohe Nachfrage und schnelle Vermietbarkeit.
8. Entwicklungsprojekte
✅ Gute Lage: Geplante Infrastruktur, Sanierungsgebiete
Neue U-Bahn-Linien, Gewerbeansiedlungen oder Stadtentwicklung steigern den Wert.
9. Mietpreisentwicklung
✅ Gute Lage: Stabile oder steigende Mieten
Sinkende Mieten deuten auf nachlassende Nachfrage hin. Moderate Steigerungen zeigen gesunden Markt.
10. Soziale Struktur
✅ Gute Lage: Gemischte, stabile Bevölkerungsstruktur
Eine ausgewogene Mischung aus Familien, Berufstätigen und Rentnern stabilisiert das Viertel.
Praxis-Tipp: Vor-Ort-Check
Besuche den Standort zu verschiedenen Zeiten:
- Morgens: Wie ist der Berufsverkehr? Fahren viele zur Arbeit?
- Mittags: Sind Geschäfte und Restaurants belebt?
- Abends: Wirkt die Gegend sicher? Gibt es Lärmquellen?
- Wochenende: Wie nutzen Bewohner das Viertel?
Gute vs. Schlechte Lage: Der direkte Vergleich
| Kriterium | ✅ Gute Lage | ❌ Schlechte Lage |
|---|---|---|
| Bevölkerung | +0,5% bis +2% Wachstum/Jahr | Rückgang seit Jahren |
| Arbeitslosigkeit | <5% Quote | >8% Quote |
| Leerstand | <3% | >5% |
| ÖPNV | U-/S-Bahn <10 Min. zu Fuß | Keine Anbindung |
| Mietentwicklung | +2-4% pro Jahr | Sinkend oder stagnierend |
| Wohnumfeld | Gepflegt, Grünflächen | Verwahrlost, Müll |
Praxis-Beispiel: Leipzig vs. Chemnitz (2024)
✅ Leipzig (Gute Lage)
- Bevölkerung: +1,2% / Jahr Wachstum
- Arbeitslosigkeit: 6,8%
- Leerstand: 2,4%
- Mietentwicklung: +3,5% / Jahr
- Zukunft: Viele IT-Firmen, BMW-Werk
- Bruttorendite: 5-6%
❌ Chemnitz (Risikolage)
- Bevölkerung: -0,8% / Jahr (schrumpfend)
- Arbeitslosigkeit: 8,2%
- Leerstand: 6,1%
- Mietentwicklung: Stagnierend
- Zukunft: Strukturwandel schwierig
- Bruttorendite: 8-9%
Fazit: Leipzig bietet niedrigere Rendite, aber deutlich höhere Sicherheit und Wertsteigerungspotenzial. Chemnitz lockt mit hoher Rendite, hat aber hohes Leerstandsrisiko.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welches Kriterium ist am wichtigsten für eine gute Lage?
Bevölkerungsentwicklung ist der wichtigste Indikator. Eine wachsende Bevölkerung bedeutet steigende Nachfrage, während schrumpfende Städte langfristig Wertverlust bedeuten. Achte auf mindestens stabile oder besser wachsende Einwohnerzahlen.
Kann man eine schlechte Lage durch Renovierung verbessern?
Nein. Du kannst die Immobilie renovieren, aber nicht das Umfeld ändern. Die Lage ist der einzige Faktor, den du nicht beeinflussen kannst. Deshalb gilt: Lage vor Substanz!
Wie wichtig ist die Mikrolagedirekt am Haus?
Sehr wichtig! Selbst in guten Stadtteilen gibt es schlechte Ecken. Achte auf: Lärm (Hauptstraße, Gewerbe), Nachbarschaft, Zustand der umliegenden Gebäude, Parkplätze und Sicherheitsgefühl.
Wo finde ich zuverlässige Daten zur Lagebewertung?
Statistisches Bundesamt (destatis.de), Bundesagentur für Arbeit, ImmobilienScout24 Marktberichte, kommunale Statistikämter. Oder nutze automatisierte Tools wie LageScore für gebündelte Daten.
Lohnt sich eine gute Lage bei niedriger Rendite?
Ja, wenn du langfristig denkst. Top-Lagen (München, Hamburg) haben oft nur 3-4% Bruttorendite, aber dafür: geringes Leerstandsrisiko, Wertsteigerung 2-5%/Jahr und hohe Liquidität beim Verkauf.
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