⚠️ Achtung:
"8% Rendite" klingt gut – aber welche Rendite ist gemeint? Viele Anfänger verwechseln Brutto- und Nettorendite und überschätzen ihre tatsächliche Rendite massiv.
Die 3 Arten von Immobilien-Rendite
1. Bruttorendite (Mietrendite)
Formel:
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.500 €
- Jahresmiete: 18.000 €
- Bruttorendite: 18.000 / 300.000 × 100 = 6%
✅ Vorteil: Schnelle Orientierung, einfach zu berechnen
❌ Nachteil: Ignoriert alle Kosten – unrealistisch!
2. Nettorendite (Objektrendite)
Formel:
Laufende Kosten abziehen:
- Hausgeld / Verwaltungskosten: ~2.400 € / Jahr
- Instandhaltungsrücklage: ~1.500 € / Jahr
- Leerstand (Risikopuffer 1 Monat): 1.500 €
- Summe Kosten: 5.400 € / Jahr
Berechnung:
✅ Vorteil: Realistischer als Bruttorendite
Wichtig: Berücksichtigt keine Finanzierung
3. Eigenkapitalrendite
Formel:
Beispielrechnung mit Finanzierung:
- Eigenkapital: 60.000 € (20%)
- Fremdkapital: 240.000 € (80%)
- Zins: 3,5%, Tilgung: 2% → 13.200 € / Jahr
Mieteinnahmen: 18.000 €
- Kosten (Hausgeld, Instandh.): -3.900 €
- Zinsen + Tilgung: -13.200 €
= Jahresüberschuss: +900 €
900 € / 60.000 € × 100 = 1,5%
💡 Wichtig: Die Eigenkapitalrendite ist für Investoren entscheidend, weil sie den Hebel durch Fremdkapital zeigt. Mit steigender Tilgung verbessert sich die Rendite.
Welche Rendite ist realistisch?
Orientierungswerte nach Lagequalität:
| Lagetyp | Bruttorendite | Nettorendite |
|---|---|---|
| Top-Lage (München, Hamburg) | 4-5% | 2,5-3,5% |
| Gute Lage (B-Städte) | 5-6% | 3,5-4,5% |
| Mittlere Lage (C-Städte) | 6-7% | 4-5% |
| Risikolage (strukturschwach) | 8%+ | 5%+ |
Faustregel: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko (Leerstand, Wertverlust, Mietausfall).
Rendite vs. Wertsteigerung
Vergiss nicht die Wertsteigerung! Eine Top-Lage mit 4% Bruttorendite kann durch Wertsteigerung rentabler sein als eine C-Lage mit 8% Rendite.
Strategie: Wertsteigerung
- Top-Lage kaufen
- Niedrige Anfangsrendite akzeptieren (4-5%)
- Auf Wertsteigerung setzen (3-5% / Jahr)
- Langfristig halten
Strategie: Cashflow
- B-/C-Lage mit höherer Rendite
- 6-8% Bruttorendite anstreben
- Positiver Cashflow wichtig
- Höheres Risiko akzeptieren
Rendite und Lage gemeinsam bewerten
Mit LageScore siehst du Rendite-Potenzial und Lagequalität auf einen Blick – für bessere Investment-Entscheidungen.
Kostenlos Immobilie bewertenHäufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Rendite ist bei Immobilien realistisch?
Top-Lagen (München, Hamburg): 3-5% Bruttorendite, 2-3,5% Nettorendite. B-Städte: 5-6% brutto, 3,5-4,5% netto. C-Städte: 6-7% brutto, 4-5% netto. Strukturschwache Regionen: 8%+ brutto, aber hohes Risiko!
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Bruttorendite = Jahresmiete / Kaufpreis (ignoriert alle Kosten). Nettorendite = (Jahresmiete - Kosten) / Kaufpreis. Die Nettorendite ist realistischer, weil sie Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand berücksichtigt. Unterschied oft 2-3 Prozentpunkte!
Warum ist die Eigenkapitalrendite oft niedriger als die Bruttorendite?
Weil Zinsen und Tilgung den Cashflow reduzieren. Bei 80% Fremdfinanzierung zahlt man oft 5-6% Zinsen + Tilgung, was den Jahresüberschuss stark mindert. Erst mit höherer Tilgung (später) steigt die EK-Rendite.
Sollte ich auf Rendite oder Wertsteigerung setzen?
Kommt auf deine Strategie an. Cashflow-Strategie: Höhere Rendite (6-8%), positiver Cashflow wichtig, höheres Risiko. Wertsteigerungs-Strategie: Top-Lage, niedrigere Anfangsrendite (4-5%), aber Wertsteigerung 3-5%/Jahr.
Welche Kosten muss ich bei der Renditeberechnung berücksichtigen?
Laufende Kosten: Hausgeld/Verwaltung (200-400€/Monat), Instandhaltungsrücklage (1-2€/m²), Leerstand (1-2 Monate/Jahr), Versicherungen. Einmalig beim Kauf: Kaufnebenkosten (10-15%: Notar, Makler, Grunderwerbsteuer).