Kapitalanlage-Immobilie richtig bewerten
Eine Immobilie als Kapitalanlage zu bewerten bedeutet mehr als nur "Kaufpreis durch Jahreskaltmiete". Erfolgreiche Investoren betrachten Rendite, Lage und Risiko in einem Gesamtkontext.
⚠️ Häufiger Fehler:
Viele Anfänger konzentrieren sich nur auf die Bruttorendite und ignorieren Lage, Instandhaltungskosten und Leerstandsrisiko. Das führt zu Fehlinvestments.
Die 3 Säulen der Kapitalanlage-Bewertung
1. Rendite berechnen
Die Rendite bei Immobilien hat mehrere Ebenen:
Bruttorendite
Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Erste Orientierung, aber unvollständig. Berücksichtigt keine Kosten.
Nettorendite
(Jahreskaltmiete - Kosten) / Kaufpreis × 100
Realistischer: Zieht Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand ab.
Eigenkapitalrendite
(Jahresüberschuss) / Eigenkapital × 100
Entscheidend für Investoren: Hebel durch Fremdkapital nutzen.
2. Lage analysieren
Die Lage entscheidet über Wertsteigerung und Vermietbarkeit. Eine Top-Lage rechtfertigt eine niedrigere Anfangsrendite.
Top-Lage
- 4-5% Bruttorendite akzeptabel
- Wertsteigerungspotenzial
- Geringes Leerstandsrisiko
B-/C-Lage
- 6-8% Bruttorendite nötig
- Höheres Risiko
- Genaue Analyse erforderlich
3. Risiko einschätzen
Standort-Risiken und operative Risiken müssen bewertet werden:
- Leerstandsrisiko: Wie schnell findet sich ein Mieter?
- Mietausfallrisiko: Wie zahlungskräftig ist die Zielgruppe?
- Instandhaltungsstau: Wie viel Kapital wird kurzfristig benötigt?
- Standortrisiko: Wie entwickelt sich die Region?
Cashflow-Rechnung: Der Praxis-Check
Der Cashflow zeigt, ob die Immobilie monatlich Geld einbringt oder kostet:
Beispielrechnung Kapitalanlage
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Eigenkapital (20%) | 60.000 € |
| Kaltmiete/Monat | 1.500 € |
| Jahresmieteinnahmen | 18.000 € |
Kosten pro Jahr:
| Zinsen (3,5% auf 240.000 €) | 8.400 € |
| Tilgung (2%) | 4.800 € |
| Hausgeld/Verwaltung | 2.400 € |
| Instandhaltungsrücklage | 1.500 € |
| Summe Ausgaben | 17.100 € |
Cashflow: +900 € / Jahr
= +75 € pro Monat (positiver Cashflow)
Lohnt sich diese Immobilie?
Um zu beantworten "Lohnt sich diese Immobilie?", musst du mehrere Faktoren bewerten:
Rendite
Mindestens Marktrendite für die Lage
Lage
Langfristig stabil oder aufstrebend
Cashflow
Positiv oder zumindest neutral
Die Investment-Checkliste für Kapitalanlagen
Vor dem Kauf prüfen:
Fehler vermeiden bei Kapitalanlagen
Diese 7 Fehler kosten Investoren bares Geld:
- Nur auf Bruttorendite schauen – Kosten werden unterschätzt
- Lage ignorieren – Hohe Rendite in schlechter Lage ist riskant
- Emotionale Kaufentscheidung – "Gefällt mir" zählt nicht bei Kapitalanlagen
- Keine Reserve – Unerwartete Reparaturen gefährden das Investment
- Überteuert kaufen – Zu hoher Einstiegspreis schmälert Rendite dauerhaft
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Jetzt kostenlos analysierenHäufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie bewertet man eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Kapitalanlage-Immobilie wird anhand von Rendite (Brutto-, Netto-, EK-Rendite), Lage (demografische und wirtschaftliche Faktoren) und Risiko (Leerstand, Instandhaltung, Marktschwankungen) bewertet. Alle drei Faktoren müssen stimmen.
Was ist eine gute Bruttorendite bei Immobilien?
In Top-Lagen: 3-4% (sicher, aber niedrige Rendite). In guten Lagen: 4-6% (ausgewogen). Über 7%: Genau prüfen – oft höheres Risiko oder schlechtere Lage. Rendite allein ist nie aussagekräftig.
Welche Rolle spielt die Lage bei Kapitalanlagen?
Die Lage ist entscheidend für Wertstabilität, Vermietbarkeit und Wiederverkaufswert. Eine gute Lage kompensiert niedrigere Renditen durch Sicherheit. Schlechte Lagen sind auch mit hoher Rendite riskant.
Was sind die größten Risiken bei Kapitalanlage-Immobilien?
Hauptrisiken sind: Leerstand, Mietausfälle, unerwartete Instandhaltungskosten, sinkende Immobilienwerte, negative demografische Entwicklung und schlechte Finanzierungskonditionen.
Wie unterscheidet sich die Bewertung von Eigennutzung und Kapitalanlage?
Bei Eigennutzung zählen persönliche Präferenzen und Lebensqualität. Bei Kapitalanlagen zählen nur objektive Kennzahlen: Rendite, Cashflow, Wertsteigerungspotenzial und Risikofaktoren. Emotionen sind fehl am Platz.