💡 Die entscheidende Frage:
"Lohnt sich diese Immobilie?" ist die wichtigste Frage beim Investment. Die Antwort findest du nur durch systematische Analyse – nicht durch Bauchgefühl.
Die 4-Stufen-Methode: So bewertest du ein Investment
Rendite berechnen
Fragen:
- Wie hoch ist die Nettorendi te (nach Kosten)?
- Ist der Cashflow positiv oder akzeptabel negativ?
- Liegt die Rendite über dem Marktniveau für die Lagequalität?
✅ Lohnt sich: Nettorendite ≥4% bei guter Lage
❌ Kritisch: Nettorendite <3%
Lage analysieren
Fragen:
- Ist die Makro-, Meso- und Mikrolage stabil oder aufstrebend?
- Gibt es Warnsignale (schrumpfende Bevölkerung, hohe Arbeitslosigkeit)?
- Wie ist die Infrastruktur und Verkehrsanbindung?
✅ Lohnt sich: Top- oder stabile Lage
❌ Kritisch: Strukturschwache Region
Risiken bewerten
Fragen:
- Wie hoch ist das Leerstandsrisiko?
- Gibt es Instandhaltungsstau oder versteckte Kosten?
- Wie zahlungskräftig ist die Zielgruppe?
- Welche Standort-Risiken existieren?
✅ Lohnt sich: Niedrige Risiken, gute Vermietbarkeit
❌ Kritisch: Hohe Risiken ohne Risiko-Premium
Zukunftsperspektiven prüfen
Fragen:
- Gibt es geplante Infrastrukturprojekte (U-Bahn, Gewerbe)?
- Wie entwickelt sich der Stadtteil?
- Ist Wertsteigerung realistisch?
✅ Lohnt sich: Positive Entwicklung erkennbar
❌ Kritisch: Stagnation oder Niedergang
Beispiel: Konkrete Bewertung
Immobilie A – Lohnt sich das?
| Kaufpreis: | 350.000 € |
| Kaltmiete/Monat: | 1.600 € |
| Bruttorendite: | 5,5% |
| Nettorendite (nach Kosten): | 3,8% |
✅ Pro:
- Gute Lage (B-Stadt)
- Bevölkerungswachstum +1,5% / Jahr
- Neue U-Bahn-Station geplant
- Positiver Cashflow (+150 € / Monat)
❌ Contra:
- Nettorendite nur 3,8%
- Hauptstraßenlage (Lärm)
- Instandhaltungsstau 20.000 €
Bewertung:
Bedingt empfehlenswert. Rendite ist niedrig, aber Lage und Zukunftsperspektiven sind gut. Mit U-Bahn-Anschluss steigt Wert voraussichtlich. Instandhaltungskosten müssen eingepreist werden (Kaufpreis verhandeln!).
Entscheidungsmatrix: Investieren oder nicht?
| Situation | Rendite | Lage | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Ideal-Fall | ✅ Gut | ✅ Top | Kaufen! |
| Wertsteigerung-Strategie | ⚠️ Niedrig | ✅ Top | OK, wenn langfristig |
| Cashflow-Strategie | ✅ Hoch | ⚠️ B/C-Lage | Risiko akzeptabel? |
| Fehlkalkulation | ❌ Niedrig | ❌ Schlecht | Finger weg! |
Objektive Bewertung in Minuten
LageScore bewertet Rendite, Lage und Risiko automatisch – damit du schnell erkennst, ob sich eine Immobilie lohnt.
Jetzt kostenlos bewertenHäufig gestellte Fragen (FAQ)
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?
Mindestens 3% Nettorendite in Top-Lagen, 4-5% in B-Lagen. Unter 3% Nettorendite lohnt sich nur bei starkem Wertsteigerungspotenzial. Wichtig: Rendite allein reicht nicht – Lage und Risiko beachten!
Wie erkenne ich schnell, ob sich ein Objekt lohnt?
Quick-Check: 1) Bruttorendite >4%? 2) Lage stabil/wachsend? 3) Keine Red Flags (Leerstand, Verwahrlosung)? 4) Cashflow positiv oder akzeptabel negativ? Wenn alle Punkte passen → genauer prüfen.
Lohnen sich teure Immobilien in Top-Lagen trotz niedriger Rendite?
Ja, wenn du auf Wertsteigerung setzt. München/Hamburg haben oft nur 3-4% Rendite, aber Wertsteigerung 3-5%/Jahr + geringes Risiko. Langfristige Strategie erforderlich.
Was sind K.O.-Kriterien beim Immobilienkauf?
Schrumpfende Bevölkerung, hohe Arbeitslosigkeit (>8%), hoher Leerstand (>5%), massive Baumängel, schlechte Mikrolage (Hauptstraße, Lärm), stark negativer Cashflow (<-200€/Monat).
Sollte ich bei Unsicherheit lieber nicht kaufen?
Grundsatz: Bei Zweifeln – nicht kaufen! Es gibt immer neue Gelegenheiten. Lieber ein Investment auslassen als ein schlechtes machen. Datenbasierte Analysen reduzieren Unsicherheit.