Immobilien in München bewerten
Objektive Standortanalyse für Münchens Premiummarkt. Bei Höchstpreisen zählt jedes Detail.
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Immobilien in München bereits analysiert
Was Investoren über München sagen
Erfahrungen von Immobilieninvestoren mit LageScore
"In München ist jeder Meter Gold wert – der LageScore hat mir bei der Entscheidung für Sendling extrem geholfen. Ich wusste sofort, dass die U-Bahn-Nähe und die Infrastruktur den Preisaufschlag wert sind."
Michael Weber
Immobilieninvestor
"Bei Münchner Preisen kann man sich keine Fehler leisten. LageScore hat mir gezeigt, warum eine Wohnung in Giesing 1.500 Euro/qm günstiger war – aber trotzdem eine solide Investition."
Sarah Hoffmann
Kapitalanlegerin
"Die detaillierte Analyse der Mikrolage hat den Unterschied gemacht. Zwei Wohnungen in Schwabing, nur 300m auseinander, aber komplett unterschiedliche Scores. Das hat meine Entscheidung klar gemacht."
Dr. Thomas Bauer
Zahnarzt & Investor
München, die bayerische Landeshauptstadt, ist Deutschlands teuerster und zugleich einer der stabilsten Immobilienmärkte. Die Stadt kombiniert wirtschaftliche Stärke, hohe Lebensqualität, kulturelle Vielfalt und landschaftliche Schönheit am Fuße der Alpen. Für Immobilieninvestoren bietet München ein hochpreisiges, aber äußerst stabiles Umfeld.
München ist Sitz zahlreicher DAX-Konzerne wie BMW, Siemens, Allianz und Munich Re. Die Stadt verfügt über die niedrigste Arbeitslosigkeit deutschlandweit und die höchste Kaufkraft. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt seit Jahrzehnten das Angebot massiv. Eine fundierte Standortanalyse ist in München besonders wichtig, um bei den hohen Preisen Fehlinvestitionen zu vermeiden.
Mit LageScore können Sie jede Münchner Adresse präzise bewerten. Bei Quadratmeterpreisen von oft über 10.000 Euro zählt jedes Detail der Mikrolage.
Standortanalyse für Immobilien in München
Die Standortanalyse für Immobilien in München erfordert präzises Verständnis der 25 Stadtbezirke und ihrer Unterquartiere. München weist extreme Preisunterschiede auf: Von den Villenvierteln in Bogenhausen oder Grünwald über die urbanen Quartiere in der Maxvorstadt bis zu den günstigeren Lagen in Milbertshofen oder Hasenbergl.
München als Makrolage ist konkurrenzlos in Deutschland: Wirtschaftskraft auf Spitzenniveau, Arbeitsmarkt mit Vollbeschäftigung, Bildungsexzellenz mit zwei Elite-Universitäten, Kultur von Weltrang und Infrastruktur erster Klasse. Die Alpen liegen vor der Haustür, Italien ist näher als Berlin. München ist internationaler als die meisten deutschen Städte mit großen Communities aus aller Welt.
Bei der Mesolage-Analyse zeigen sich die Besonderheiten Münchens: Die Innenstadt um Marienplatz, Maxvorstadt und Lehel ist extrem hochpreisig. Schwabing ist das klassische Szeneviertel mit Altbauten und urbanem Flair. Bogenhausen und Herzogpark sind noble Villenquartiere. Die westlichen Stadtteile wie Laim oder Pasing sind bürgerlich und familienfreundlich.
Die östlichen Stadtteile wie Trudering, Berg am Laim oder Ramersdorf-Perlach sind günstiger, aber ebenfalls stark nachgefragt. Selbst vermeintliche C-Lagen in München kosten mehr als B-Lagen in anderen Großstädten. Haidhausen und Giesing sind von Arbeitervierteln zu gefragten urbanen Quartieren geworden.
Die Mikrolage entscheidet in München über Mehrwerte von 2.000-3.000 Euro pro Quadratmeter: Nähe zu S- oder U-Bahn (in München essentiell), Ausrichtung zur Sonne, Lärmbelastung durch Straßen oder Flugverkehr, Parkplatzverfügbarkeit, Zustand des Hauses und der Nachbarschaft. In keiner anderen deutschen Stadt ist die Mikrolage so wertkritisch wie in München.
Immobilien als Kapitalanlage in München
Immobilien als Kapitalanlage in München bedeuten Sicherheit auf höchstem Preisniveau. Die Renditen sind mit 2-3% brutto die niedrigsten in Deutschland, dafür ist die Werthaltigkeit unübertroffen. München eignet sich für vermögende Investoren, die Kapital sichern und von langfristiger, stabiler Wertsteigerung profitieren wollen.
Der Münchner Markt kennt kaum Korrekturen. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wie 2008/09 oder während der Corona-Pandemie blieben die Preise stabil oder stiegen moderat weiter. Die Gründe liegen auf der Hand: Kontinuierlicher Zuzug hochqualifizierter, gutverdienender Menschen aus aller Welt, extremer Mangel an Bauland durch Stadtwachstumsbegrenzung, restriktive Bauvorschriften und sehr hohe Lebensqualität.
Investoren sollten beachten: München ist extrem teuer. Durchschnittliche Lagen kosten 8.000-10.000 Euro pro Quadratmeter, Top-Lagen 12.000-18.000 Euro/qm. Bei Neubau sind 15.000-20.000 Euro/qm normal, in Premium-Lagen auch mehr. Die Eigenkapitalanforderungen sind entsprechend hoch – für eine 80qm-Wohnung in mittlerer Lage sollten mindestens 200.000 Euro Eigenkapital eingeplant werden.
Dennoch lohnt sich München für viele Investoren: Die Wertstabilität ist einzigartig in Deutschland, die Vermietung unkompliziert (Leerstand ist praktisch inexistent), die Mieterqualität hoch. München ist ideal für vermögende Investoren, die sichere Sachwerte suchen und mit niedrigen laufenden Renditen leben können, dafür aber Wertsteigerung erwarten.
Besonders zu beachten: Die Stadt München verfolgt eine aktive Wohnungspolitik mit Mietpreisbremse, sozialem Wohnungsbau und Vorkaufsrechten. Dies kann Renditechancen begrenzen, sorgt aber auch für soziale Stabilität.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung in München
München verfügt über eine exzellente Infrastruktur auf allen Ebenen. Das öffentliche Verkehrsnetz aus U-Bahn, S-Bahn, Tram und Bussen ist dicht und zuverlässig. Die U-Bahn erschließt mit 8 Linien die Innenstadt und viele Stadtteile, die S-Bahn verbindet mit 8 Stammlinien München mit dem Umland bis zu den Alpen.
Der Münchner Hauptbahnhof ist einer der wichtigsten Verkehrsknoten Europas mit täglich über 450.000 Reisenden. ICE-Verbindungen führen nach Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Wien, Zürich und Rom. Der Flughafen München ist der zweitgrößte Deutschlands und mit der S-Bahn in 40 Minuten erreichbar. Er bietet Direktflüge in die ganze Welt.
München ist Bildungsmetropole: Die Ludwig-Maximilians-Universität und die TU München gehören zu Deutschlands Eliteuniversitäten und den besten weltweit. Zahlreiche Max-Planck-Institute, Fraunhofer-Institute und private Hochschulen ergänzen das Angebot. Das Schulsystem ist vielfältig, internationale Schulen reichlich vorhanden.
Die medizinische Versorgung ist hervorragend mit Universitätskliniken (Großhadern, Rechts der Isar), zahlreichen Fachkliniken und hoher Arztdichte. Die digitale Infrastruktur ist gut, Glasfaser wird kontinuierlich ausgebaut. München ist Smart-City-Vorreiter und Technologie-Hub.
Immobilienmarkt München: Preise, Entwicklung und Prognosen
Der Münchner Immobilienmarkt ist Deutschlands Premiummarkt. Seit Jahrzehnten kennen die Preise nur eine Richtung: nach oben. Selbst Finanzkrisen oder Pandemie konnten den Aufwärtstrend nur kurz bremsen, nie brechen.
Aktuelle Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen im Durchschnitt bei 9.000-11.000 Euro pro Quadratmeter (Stand 2026). In gefragten Lagen wie Schwabing, Maxvorstadt, Lehel oder Bogenhausen sind 12.000-15.000 Euro/qm normal. Neubau kostet oft 15.000-20.000 Euro/qm und mehr. Selbst in peripheren Lagen wie Feldmoching oder Hasenbergl werden 6.000-8.000 Euro/qm verlangt.
Die Mietpreise sind entsprechend hoch: 18-22 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete sind durchschnittlich, in Top-Lagen 25-35 Euro/qm und mehr. Trotz hoher Mieten sind die Renditen wegen der extremen Kaufpreise niedrig. Viele Investoren kaufen nicht wegen der laufenden Rendite, sondern wegen der Wertsteigerungserwartung.
Der Neubau kommt nicht nach. München leidet unter Baulandmangel, hohen Baukosten und komplexen Genehmigungsverfahren. Die Stadt versucht gegenzusteuern, aber das Angebot bleibt knapp. Der Bestand dominiert, vor allem Altbauten aus der Gründerzeit sind begehrt. Die Stadt fördert sozialen Wohnungsbau massiv, was das Angebot im freifinanzierten Sektor weiter verknappt.
Wie funktioniert die LageScore Standortanalyse für München?
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Makrolage
Bewertung von München und Bayern im Ganzen: Wirtschaftskraft, Demografie, Arbeitsmarkt und überregionale Verkehrsanbindung.
Mesolage
Analyse des konkreten Stadtteils in München: Wohnqualität, Kaufkraft, Bildungseinrichtungen, Kriminalitätsrate und Bevölkerungsstruktur.
Mikrolage
Die konkrete Adresse: Lärmbelastung, Nahversorgung, ÖPNV-Anbindung, Internetgeschwindigkeit, Grünflächen und Parkplatzsituation direkt vor Ort.
Häufig gestellte Fragen zu Immobilien in München
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