Der Cashflow zeigt, wie viel Geld nach allen Einnahmen und Ausgaben monatlich übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst.
💡 Definition:
Cashflow = Mieteinnahmen - Alle Ausgaben (Kredit, Verwaltung, Instandhaltung, etc.)
Cashflow-Rechnung Schritt für Schritt
Beispiel: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Kauf daten:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Eigenkapital: 60.000 € (20%)
- Kredit: 240.000 € (80%)
- Zinssatz: 3,5%
- Tilgung: 2%
Miete:
- Kaltmiete: 1.500 € / Monat
- = 18.000 € / Jahr
✅ Einnahmen pro Monat:
1.500 €
❌ Ausgaben pro Monat:
- Kreditrate (Zins + Tilgung): 1.100 € (5,5% von 240.000 €)
- Hausgeld / Verwaltung: 200 €
- Instandhaltungsrücklage: 125 € (~1.500 € / Jahr)
- Leerstandsrisiko: 125 € (1 Monat pro Jahr)
Summe: 1.550 €
Monatlicher Cashflow:
-50 €
(Leicht negativer Cashflow – noch akzeptabel bei Top-Lage)
Positiver vs. negativer Cashflow
✅ Positiver Cashflow
Einnahmen > Ausgaben
Vorteile:
- Immobilie trägt sich selbst
- Monatliche Einnahmen
- Keine Nachschüsse nötig
- Finanzielle Sicherheit
⚠️ Negativer Cashflow
Ausgaben > Einnahmen
Bedeutet:
- Monatlicher Zuschuss nötig
- Setze auf Wertsteigerung
- Höheres Risiko
Akzeptabel in Top-Lagen mit Wertsteigerungspotenzial (bis -100 € / Monat)
Wie du einen positiven Cashflow erreichst
1. Höhere Mieteinnahmen
- Kaufe unter Marktwert
- Optimiere die Miete (marktgerecht anpassen)
- Wähle gefragte Lagen mit stabiler Nachfrage
2. Niedrigere Kreditkosten
- Mehr Eigenkapital einsetzen (geringere Kreditrate)
- Günstige Zinsen sichern
- Niedrigere Tilgung wählen (Achtung: längere Laufzeit)
3. Kosten senken
- Selbstverwaltung statt Hausverwaltung
- Energetische Sanierung (niedrigere Nebenkosten für Mieter)
- Instandhaltung optimieren
Verbesserter Cashflow durch mehr Eigenkapital:
Gleiche Immobilie, aber 40% statt 20% Eigenkapital:
20% Eigenkapital (60.000 €)
- Kredit: 240.000 €
- Kreditrate: 1.100 € / Monat
- Cashflow: -50 €
40% Eigenkapital (120.000 €)
- Kredit: 180.000 €
- Kreditrate: 825 € / Monat
- Cashflow: +225 €
Cashflow und Rendite zusammen betrachten
Wichtig: Ein positiver Cashflow allein macht kein gutes Investment. Bewerte auch Rendite und Lagequalität.
💡 Profi-Tipp:
Erfolgreiche Investoren akzeptieren einen leicht negativen Cashflow (-50 bis -100 € / Monat) in Top-Lagen mit Wertsteigerungspotenzial. Der Vermögensaufbau erfolgt durch Tilgung + Wertsteigerung.
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Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?
Positiver Cashflow (+100-300€/Monat) ist ideal. Leicht negativer Cashflow (-50 bis -100€) ist in Top-Lagen mit Wertsteigerungspotenzial akzeptabel. Stark negativer Cashflow (<-200€) ist riskant.
Ist negativer Cashflow immer schlecht?
Nein! In Top-Lagen (München, Hamburg) ist leicht negativer Cashflow üblich. Du setzt auf Wertsteigerung statt laufende Einnahmen. Wichtig: Du musst den Zuschuss langfristig tragen können.
Wie verbessere ich meinen Cashflow?
1) Mehr Eigenkapital einsetzen (geringere Kreditrate), 2) Miete marktgerecht anpassen, 3) Kosten senken (Selbstverwaltung), 4) Günstige Finanzierung sichern.
Cashflow oder Rendite – was ist wichtiger?
Kommt auf die Strategie an. Cashflow-Strategie: Positiver Cashflow wichtig (laufende Einnahmen). Wertsteigerungs-Strategie: Rendite + Lage wichtiger, negativer Cashflow akzeptabel.
Welche Kosten muss ich beim Cashflow berücksichtigen?
Kreditrate (Zins + Tilgung), Hausgeld/Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko, Versicherungen. Wichtig: Auch Rücklagen für Reparaturen einkalkulieren!