Immobilien in Wiesbaden bewerten
Standortanalyse für die Kurstadt. Thermalquellen, Villen, Landeshauptstadt.
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Immobilien in Wiesbaden bereits analysiert
Was Investoren über Wiesbaden sagen
Erfahrungen von Immobilieninvestoren mit LageScore
"Wiesbaden ist elegant und wohlhabend. LageScore analysierte die Villenlagen und Frankfurt-Anbindung perfekt – Premium-Investition!"
Dr. Peter Schreiber
Rechtsanwalt
"Die Kurstadt-Atmosphäre trifft auf hessische Landeshauptstadt. LageScore zeigte die Stabilität und Kaufkraft. Sicher und solide!"
Isabella Koch
Unternehmerin
"Rheingauviertel oder Biebrich? Die Daten zu Infrastruktur und Demografie waren entscheidend. Wiesbaden ist jeden Cent wert!"
Martin Becker
Geschäftsführer
Wiesbaden, hessische Landeshauptstadt mit 290.000 Einwohnern, ist Kurstadt mit 26 Thermalquellen, gehobene Wohnstadt und Verwaltungszentrum. Die Stadt überrascht: Nicht Frankfurt ist Hessens Hauptstadt, sondern das deutlich kleinere, feinere Wiesbaden. Die Stadt ist bekannt für Thermalquellen (seit Römerzeit), Casino, Kurhaus, prachtvolle Villen und Parks. Wiesbaden ist eine der reichsten Städte Deutschlands gemessen am Pro-Kopf-Einkommen.
Der Wiesbadener Immobilienmarkt ist gehoben – deutlich teurer als umliegende Städte wie Mainz, aber auch ruhiger und grüner als Frankfurt. Die Stadt profitiert von Frankfurt-Nähe (20-30 Minuten), Landeshauptstadtfunktion (Landesregierung, Behörden), Kurtourismus und gehobener Lebensqualität. Wiesbaden ist KEINE Boom-Stadt, sondern stabile, wohlhabende Residenz.
LageScore bewertet jede Wiesbadener Adresse objektiv. In einer Stadt, in der soziale Schicht und Villenviertel wichtiger sind als anderswo, ist Lagekenntnis entscheidend.
Standortanalyse für Immobilien in Wiesbaden
Wiesbaden liegt am Rhein gegenüber von Mainz, am Fuße des Taunus. Als Makrolage profitiert Wiesbaden von Jahrhunderte alter Kurtradition: Schon die Römer nutzten die 26 Thermalquellen. Im 19. Jahrhundert war Wiesbaden mondänes Weltbad – Kaiser, Könige, Dichter (Dostojewski verspielte hier sein Geld im Casino) kamen zur Kur.
Die Stadt ist hessische Landeshauptstadt – die Landesregierung, Ministerien und Behörden sitzen hier, nicht im viel größeren Frankfurt. Das macht Wiesbaden zum Verwaltungszentrum mit vielen Beamten und sicheren Arbeitsplätzen. Die Wirtschaft ist weniger industriell als dienstleistungsorientiert: Versicherungen (R+V hat Hauptsitz), Banken, Verwaltung, Tourismus.
Das Kurhaus mit Casino ist Wahrzeichen. Die Wilhelmstraße mit Luxusgeschäften ist Prachtmeile. Wiesbaden hat mehr Villen pro Einwohner als fast jede deutsche Stadt – Zeugnis historischen Reichtums.
Bei der Mesolage-Analyse zeigen sich Wiesbadener Besonderheiten: Der Nerotal-Stadtteil mit der historischen Nerobergbahn ist Villenviertel – hier wohnen Alte Familien, Banker, Unternehmer. Die Sonnenberger Straße ist noble Adresse. Das Rheingauviertel ist bürgerlich und grün.
Die Innenstadt um Kurhaus und Wilhelmstraße ist urban, aber kleiner als in anderen Großstädten. Biebrich am Rhein hat Schloss und ist eigenständiger Stadtteil. Dotzheim, Schierstein sind ruhige Wohnlagen. Schelmengraben ist sozialer Brennpunkt – Kontrast zur Villenpracht.
Die Mikrolage in Wiesbaden: Hanglage zum Taunus ist Premium (Ausblick, Ruhe, Villen). Rhein-Nähe ist wertvoll. Thermal-Nähe ist touristisches Plus.
Immobilien als Kapitalanlage in Wiesbaden
Immobilien als Kapitalanlage in Wiesbaden bieten Renditen von 3-4% brutto – niedrig im Bundesvergleich, aber die Stadt ist sehr sicher und stabil. Wiesbaden ist KEIN Markt für aggressive Rendite-Investoren, sondern für Sicherheitsorientierte, die in gehobener Lage investieren wollen.
Besonders interessant sind Nerotal und Sonnenberger Straße (Villen, aber teuer), Rheingauviertel (bürgerlich, stabil), Biebrich (Rhein-Nähe, moderat). Die Innenstadt eignet sich für Geschäftsmieter oder Tourismus (AirBnB bei Kurgästen).
Der große Vorteil Wiesbadens: Hohe Mieterqualität. Beamte (Landesregierung), Versicherungsangestellte (R+V), Rentner mit Vermögen (Kurgäste, die bleiben). Die Zahlungsmoral ist sehr gut. Leerstand ist minimal. Die Stadt schrumpft nicht.
Investoren sollten beachten: Wiesbaden ist teuer bei niedrigen Renditen. Das Wertsteigerungspotenzial ist begrenzt – die Stadt ist bereits voll entwickelt. Spekulative Gewinne sind unwahrscheinlich. Aber Sicherheit ist hoch. Wiesbaden ist für konservative Kapitalanleger ideal, die Sicherheit über Rendite stellen.
Die Vermietung ist exklusiv. Mieter erwarten gehobenen Standard (Parkett, Stuck, Balkon, ruhige Lage). Einfache Wohnungen sind schwerer vermietbar – Wiesbaden ist kein Markt für Discounter.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung in Wiesbaden
Wiesbaden verfügt über gute, aber nicht überragende Infrastruktur. Busse sind Hauptverkehrsmittel (keine Straßenbahn, keine U-Bahn). Die Stadt ist kompakt und überschaubar.
Der Wiesbadener Hauptbahnhof hat IC-Verbindungen nach Frankfurt, Köln, Hamburg. Die S-Bahn verbindet mit Frankfurt (S1, etwa 30 Minuten). Die Autobahn A66 führt nach Frankfurt. Der Flughafen Frankfurt ist 30 Kilometer entfernt (etwa 30-40 Minuten).
Es gibt keine Universität in Wiesbaden – die nächste ist Mainz (gegenüber) oder Frankfurt. Die EBS Universität (private Business School) ist in Oestrich-Winkel im Rheingau. Die medizinische Versorgung ist hervorragend mit Helios Dr. Horst Schmidt Kliniken. Viele Privatkliniken und Kurkliniken ergänzen das Angebot.
Die digitale Infrastruktur wird ausgebaut. Glasfaser ist teilweise verfügbar.
Immobilienmarkt Wiesbaden: Preise, Entwicklung und Prognosen
Der Wiesbadener Immobilienmarkt ist gehoben und stabil. Die Preise sind hoch, aber nicht spekulativ.
Aktuell liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 4.800-6.800 Euro pro Quadratmeter. In Top-Lagen wie Nerotal oder Sonnenberger Straße werden 6.800-10.000 Euro/qm erreicht (Villen deutlich mehr). Neubau kostet oft 6.500-9.000 Euro/qm. Schelmengraben liegt bei 2.500-3.500 Euro/qm.
Die Mietpreise liegen bei durchschnittlich 12-16 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. In Villenvierteln sind 16-22 Euro/qm möglich. Die Mietentwicklung ist moderat – Wiesbaden ist bereits teuer, große Sprünge sind unwahrscheinlich.
Der Neubaumarkt ist selektiv. Villen-Sanierungen sind häufiger als Neubauten. Altbauten aus Gründerzeit mit Stuck und Parkett sind begehrt und teuer.
Wie funktioniert die LageScore Standortanalyse für Wiesbaden?
Objektive Bewertung Ihrer Wunschimmobilie in Wiesbaden auf drei Ebenen
Makrolage
Bewertung von Wiesbaden und Hessen im Ganzen: Wirtschaftskraft, Demografie, Arbeitsmarkt und überregionale Verkehrsanbindung.
Mesolage
Analyse des konkreten Stadtteils in Wiesbaden: Wohnqualität, Kaufkraft, Bildungseinrichtungen, Kriminalitätsrate und Bevölkerungsstruktur.
Mikrolage
Die konkrete Adresse: Lärmbelastung, Nahversorgung, ÖPNV-Anbindung, Internetgeschwindigkeit, Grünflächen und Parkplatzsituation direkt vor Ort.
Häufig gestellte Fragen zu Immobilien in Wiesbaden
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