Immobilien in Gelsenkirchen bewerten
Standortanalyse für die Ruhrgebietsstadt. Strukturwandel, Schalke, hohe Renditen.
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Immobilien in Gelsenkirchen bereits analysiert
Was Investoren über Gelsenkirchen sagen
Erfahrungen von Immobilieninvestoren mit LageScore
"Gelsenkirchen transformiert sich. LageScore zeigte die Wissenschaftspark-Entwicklung und Schalke-Effekt. Mutiges Investment mit Potenzial!"
Jan Hoffmann
Investor
"Die günstigen Preise waren verlockend, aber LageScore half mir, Buer als sichere Lage zu identifizieren. Risiko minimiert!"
Stefanie Weber
Kapitalanlegerin
"Von Kohle zu Kultur – die Analyse der Zoom Erlebniswelt und neuen Quartiere überzeugte mich. Gelsenkirchen hat Zukunft!"
Michael Schulte
Unternehmer
Gelsenkirchen, Ruhrgebietsstadt mit 260.000 Einwohnern und Heimat von Schalke 04, ist eine der am stärksten vom Strukturwandel betroffenen deutschen Städte. Nach dem Ende der Kohleförderung (letzte Zeche 1997 geschlossen) kämpft die Stadt mit hoher Arbeitslosigkeit (höchste in Westdeutschland), sozialen Herausforderungen und Bevölkerungsrückgang. Schalke 04 in der Veltins-Arena ist identitätsstiftend – hier findet die Stadt ihren Stolz.
Der Gelsenkirchener Immobilienmarkt ist Hochrisiko-Territorium: Kaufpreise sind extrem niedrig (1.500-2.800 Euro/qm), Renditen theoretisch sehr hoch (6-8%), aber Mietausfälle, Vandalismus und Leerstand sind reale Gefahren. Gelsenkirchen ist KEIN Markt für Anfänger oder passive Investoren. Wer hier investiert, braucht lokale Expertise, soziale Kompetenz im Mieter-Management und starke Nerven.
LageScore bewertet jede Gelsenkirchener Adresse objektiv. In einer Stadt mit extremen Unterschieden zwischen Problemvierteln und noch funktionierenden Lagen ist Mikrolage-Analyse überlebenswichtig.
Standortanalyse für Immobilien in Gelsenkirchen
Gelsenkirchen war einst Kohle-Metropole – 1960er waren Hochzeit mit über 390.000 Einwohnern. Heute sind es noch 260.000 – die Stadt schrumpft. Als Makrolage leidet Gelsenkirchen unter fehlender wirtschaftlicher Basis: Nach Zechenschließungen gibt es kaum große Arbeitgeber. Der Strukturwandel zu Dienstleistung und Technologie ist gescheitert oder zu langsam.
Die Arbeitslosenquote ist mit über 13% die höchste Westdeutschlands. Viele Menschen leben von Transfer-Leistungen. Die Stadtfinanzen sind katastrophal – Gelsenkirchen ist überschuldet und handlungsunfähig. Die Infrastruktur verfällt, Schulen sind marode, Parks verwahrlost.
UND DOCH: Schalke 04 ist Hoffnungsträger. Die Veltins-Arena (früher Arena AufSchalke) ist modern und Austragungsort für Bundesliga, Länderspiele, Konzerte. An Spieltagen pulsiert die Stadt. Schalke ist für Gelsenkirchener mehr als Fußball – es ist Identität.
Zoom Erlebniswelt (moderner Zoo) ist weitere Attraktion. Nordsternpark auf ehemaligem Zechengelände ist Naherholungsgebiet. Die Stadt versucht, aus Industriebrachen Kultur und Natur zu schaffen.
Bei der Mesolage-Analyse zeigen sich massive Unterschiede: Buer im Norden ist das "gute Gelsenkirchen" – bürgerlich, Fachwerkhäuser, Wochenmarkt. Hier wohnt die verbliebene Mittelschicht. Horst im Osten ist ebenfalls stabiler.
Aber Ückendorf, Bismarck, Schalke (ja, der Stadtteil!) sind Problemviertel mit höchster Arbeitslosigkeit, Migration ohne Integration, Verwahrlosung. Hier ist Vermietung extrem riskant. Die Innenstadt ist tot – Einzelhandel stirbt, Leerstand überall.
Die Mikrolage: ÖPNV-Nähe wichtig (viele Mieter ohne Auto). Erdgeschoss-Lagen riskant (Einbruch). Saubere Nachbarschaft ist Premiumfaktor.
Immobilien als Kapitalanlage in Gelsenkirchen
Immobilien als Kapitalanlage in Gelsenkirchen bieten theoretisch 6-8% Rendite brutto – die höchsten in NRW. ABER: Diese Renditen sind Risikoprämie. Realität ist oft: Mietausfälle (Mieter können nicht zahlen), Vandalismus (Wohnungen werden zerstört), Leerstand (keine Mieter zu finden), Wertverfall (Preise sinken weiter).
Nur in wenigen Lagen funktioniert Vermietung: Buer (bürgerlich, stabil), Horst (weniger Probleme), Uni-nahe Lagen (Westfälische Hochschule hat Campus). Aber selbst hier: Mieten sind niedrig (6-9 Euro/qm), Mieter oft finanzschwach.
Der einzige Grund, in Gelsenkirchen zu investieren: Kaufpreise sind so niedrig (ab 1.500 Euro/qm), dass selbst bei Problemen der absolute Verlust begrenzt ist. Einige Investoren kaufen Mehrfamilienhäuser für 100.000-200.000 Euro und hoffen auf Turnaround.
Investoren müssen wissen: Gelsenkirchen ist Sozialarbeit mit Immobilien. Mieter-Betreuung ist intensiv. Juristisches Know-how (Mietrecht, Räumung) nötig. Handwerker-Netzwerk wichtig (Reparaturen häufig). Wer nicht vor Ort ist oder keine Verwaltung hat, wird scheitern.
UND: Gelsenkirchen schrumpft weiter. Bevölkerungsprognosen sind negativ. Langfristig könnte die Stadt unter 200.000 Einwohner fallen. Wertsteigerung ist unwahrscheinlich. Dies ist Value-Investing im Krisengebiet.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung in Gelsenkirchen
Gelsenkirchen hat trotz Problemen akzeptable Infrastruktur. Straßenbahn und Busse verbinden die Stadtteile. Der ÖPNV ist für viele Einwohner (oft ohne Auto) lebenswichtig.
Der Gelsenkirchener Hauptbahnhof hat IC-Verbindungen nach Köln, Münster, Hamburg. Regionalzüge verbinden mit Essen, Dortmund, Bochum. Die A2 und A42 erschließen die Stadt. Der Flughafen Düsseldorf ist 50 Kilometer entfernt.
Die Westfälische Hochschule hat Campus in Gelsenkirchen mit Schwerpunkten in Informatik und Wirtschaft. Etwa 3.000 Studierende – zu wenig, um den Markt zu prägen. Die medizinische Versorgung ist befriedigend mit Marienhospital und Bergmannsheil.
Die digitale Infrastruktur hinkt hinterher. Glasfaser ist Mangelware.
Immobilienmarkt Gelsenkirchen: Preise, Entwicklung und Prognosen
Der Gelsenkirchener Immobilienmarkt ist Niedrigpreis-Segment. Die Kaufpreise liegen bei durchschnittlich 1.500-2.800 Euro/qm. In Buer werden 2.800-4.000 Euro/qm erreicht. Problemviertel wie Ückendorf liegen unter 1.500 Euro/qm – Mehrfamilienhäuser werden für unter 100.000 Euro verkauft.
Die Mietpreise liegen bei 6-9 Euro/qm. In Buer sind 9-11 Euro/qm möglich. Die Mietentwicklung ist stagnierend oder rückläufig. Der Neubaumarkt ist tot – kein Investor baut in Gelsenkirchen.
Altbauten aus Gründerzeit sind in Buer vorhanden, aber sanierungsbedürftig. Nachkriegsbauten dominieren das Stadtbild.
Wie funktioniert die LageScore Standortanalyse für Gelsenkirchen?
Objektive Bewertung Ihrer Wunschimmobilie in Gelsenkirchen auf drei Ebenen
Makrolage
Bewertung von Gelsenkirchen und Nordrhein-Westfalen im Ganzen: Wirtschaftskraft, Demografie, Arbeitsmarkt und überregionale Verkehrsanbindung.
Mesolage
Analyse des konkreten Stadtteils in Gelsenkirchen: Wohnqualität, Kaufkraft, Bildungseinrichtungen, Kriminalitätsrate und Bevölkerungsstruktur.
Mikrolage
Die konkrete Adresse: Lärmbelastung, Nahversorgung, ÖPNV-Anbindung, Internetgeschwindigkeit, Grünflächen und Parkplatzsituation direkt vor Ort.
Häufig gestellte Fragen zu Immobilien in Gelsenkirchen
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