💡 Über diese Fallstudie:
B-Lagen können Top-Renditen liefern – diese Fallstudie zeigt, wie Sarah bewusst in eine "schlechtere" Lage investierte und damit 5%+ Eigenkapitalrendite erzielt.
Das Ausgangsszenario
Investor-Profil: Sarah, 42 Jahre
- Eigenkapital: 60.000 € (30% Eigenkapital)
- Budget: Max. 200.000 € Kaufpreis
- Ziel: Hohe Rendite (5%+ EK-Rendite), positiver Cashflow sofort
- Strategie: B-Lage in Ruhrgebiet-Stadt, hohe Mietnachfrage, niedriger Kaufpreis
- Zeitraum: Kauf 2021, Analyse nach 4 Jahren (2025)
Warum eine B-Lage?
Sarah entschied sich bewusst gegen eine A-Lage (Berlin, München, Hamburg) – aus Renditegründen:
| Kriterium | A-Lage (Berlin) | B-Lage (Dortmund) |
|---|---|---|
| Kaufpreis (Ø, 2021) | 5.500 €/m² | 2.200 €/m² |
| Kaltmiete (Ø) | 13 €/m² | 6,50 €/m² |
| Bruttomietrendite | ~2,8% | ~3,5% |
| Vervielfältiger | ~35 | ~28 |
| Cashflow (nach Kredit) | Meist negativ | Meist positiv |
Sarah's Logik: "Ich will monatlich Geld verdienen, nicht draufzahlen. Dafür nehme ich eine schwächere Makrolage in Kauf."
Die Standort-Analyse: Dortmund-Hörde
Sarah wählte Dortmund-Hörde – ein klassisches Arbeiterviertel im Ruhrgebiet mit solider Infrastruktur.
Standort-Bewertung 2021:
| Kriterium | Bewertung 2021 | Score |
|---|---|---|
| Makrolage (Dortmund) | Stabile Bevölkerung, hohe Mietnachfrage | 60/100 |
| Mesolage (Hörde) | Solide Wohnlage, Phoenix-See, ruhig | 65/100 |
| ÖPNV-Anbindung | U-Bahn (Hörde Bahnhof) 600m, Bus 200m | 70/100 |
| Infrastruktur | Rewe 300m, Ärzte, Schulen, Phoenix-See | 75/100 |
| Mikrolage | Anliegerstraße, gepflegt, ruhig | 80/100 |
| Gesamt-Score | Solide B-Lage | 68/100 |
Fazit: Keine Top-Lage, aber solide Grundversorgung und stabile Mietnachfrage – perfekt für Cashflow-Investoren.
Die Wohnung: Eckdaten
📍 Adresse:
Dortmund-Hörde, Mehrfamilienhaus 1985
📐 Größe:
75 m² (3 Zimmer, Küche, Bad, Balkon)
🏗️ Zustand:
Gepflegt, Laminat, Einbauküche, Kellerabteil
💰 Kaufpreis:
165.000 € (2.200 €/m²)
📈 Kaltmiete:
490 €/Monat (6,53 €/m²)
🏦 Finanzierung:
50.000 € EK (30%), 115.000 € FK (2,2% Zins, 2,5% Tilgung)
Die Investitions-Kalkulation 2021
| Position | €/Monat | €/Jahr |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen (kalt) | 490 € | 5.880 € |
| - Hausgeld (inkl. Instandhaltung) | -120 € | -1.440 € |
| - Grundsteuer | -20 € | -240 € |
| - Verwaltungskosten (2%) | -10 € | -118 € |
| - Leerstandsrisiko (2%) | -10 € | -118 € |
| = Netto-Cashflow (vor Kredit) | 330 € | 3.964 € |
| - Kreditrate (2,2% Zins, 2,5% Tilgung) | -450 € | -5.405 € |
| = Cashflow nach Kredit | -120 € | -1.441 € |
⚠️ Auch hier negativer Cashflow?
Aber: Nur -120 € statt -136 € wie in Berlin – und bei deutlich geringerem Kaufpreis!
Rendite-Berechnung 2021:
- Bruttomietrendite: 5.880 € ÷ 165.000 € = 3,56%
- Nettomietrendite: 3.964 € ÷ 165.000 € = 2,40%
- Eigenkapitalrendite (mit Tilgung): ~5,5% p.a. (siehe unten)
Die Entwicklung 2021-2025: Was ist passiert?
Ergebnisse nach 4 Jahren (2025):
💰 Wertsteigerung:
Kaufpreis 2021: 165.000 € → Marktwert 2025: ~185.000 € (+12% = +20.000 €)
📈 Mietsteigerung:
Kaltmiete 2021: 490 € → 2025: 540 € (+10% = +50 €/Monat)
🏦 Tilgung:
Restschuld 2021: 115.000 € → 2025: ~103.000 € (12.000 € getilgt)
💸 Cashflow 2025:
Dank Mieterhöhung jetzt -70 € pro Monat (statt -120 €) – fast ausgeglichen!
Gesamt-Rendite nach 4 Jahren:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wertsteigerung (2021-2025) | +20.000 € |
| Tilgung (Eigenkapital-Aufbau) | +12.000 € |
| Negativer Cashflow (4 Jahre à -1.441 €) | -5.764 € |
| Gesamt-Gewinn (2021-2025) | +26.236 € |
| Eigenkapitalrendite (p.a.) | 13,1% p.a. |
Berechnung EK-Rendite: (26.236 € Gewinn ÷ 50.000 € EK) ÷ 4 Jahre = 13,1% p.a.
Vergleich: B-Lage vs. A-Lage
| Kriterium | A-Lage (Berlin) | B-Lage (Dortmund) |
|---|---|---|
| Wertsteigerung absolut | +125.000 € ✅ | +20.000 € |
| Wertsteigerung in % | +43,9% | +12% |
| Eigenkapitalrendite p.a. | 30,4% | 13,1% (besser als Erwartung!) |
| Cashflow-Entwicklung | -136 € → +30 € | -120 € → -70 € (bald positiv) |
| Risiko (Wertschwankung) | Hoch (volatile Preise) | Niedrig (stabile Nachfrage) |
Learnings: Was hat Sarah richtig gemacht?
✅ Rendite über Status gewählt
Dortmund statt Berlin – weniger Prestige, aber besserer Cashflow & niedrigeres Risiko.
✅ Solide Mikrolage trotz B-Stadt
Hörde hat gute Infrastruktur, Phoenix-See, Schulen – keine "Problemlage".
✅ Geringerer Kapitaleinsatz
50.000 € EK statt 90.000 € – mehr Investments möglich, Diversifikation.
✅ Niedriges Risiko
Stabile Mietnachfrage, keine Spekulationsblase – ruhiger schlafen.
B-Lagen objektiv bewerten
Nicht jede "schlechte" Lage ist wirklich schlecht – bewerte mit LageScore objektiv.